そもそも「媒介契約」とは？

不動産会社に自宅や土地の売却を依頼するとき、売主と不動産会社の間で結ぶのが「媒介契約」です。

国土交通省の標準媒介契約約款には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。どの類型を選ぶかは、売主である依頼者に委ねられています。

3種類の違いを、まず大まかに整理すると次のようになります。

項目一般媒介専任媒介専属専任媒介
他社への重ねての依頼できるできないできない
レインズ登録法定の登録義務なし7日以内※5日以内※
売主への活動報告法定の定期報告義務なし2週間に1回以上1週間に1回以上
売主が自分で見つけた相手との直接契約可能可能原則できない

※媒介契約締結日の翌日から数え、宅建業者の休業日は算入しません。標準媒介契約約款による整理です。

一般媒介なら「3社に頼めば3倍売れる」？

一般媒介の一番分かりやすい特徴は、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できることです。

そのため、「5社に頼めば、5社がそれぞれ買主を探してくれる。だから5倍売れやすいのでは？」と考えたくなります。

依頼する会社が増えることと、
買主への露出が同じ割合で増えることは、
必ずしも同じではありません。

現在の不動産流通では、不動産会社同士が物件情報を共有するレインズや、各種不動産ポータルなど複数の流通経路があります。同じ物件を複数社が扱っても、同じ購入希望者の目に重複して届くこともあります。

一般媒介には「複数社へ直接依頼できる」という明確なメリットがあります。一方で、窓口が増えるため、価格変更、内見予定、申込みの状況などを売主自身が複数社と調整する場面も増えます。

専任媒介にしたら、その会社しか買主を探せない？

ここは誤解されやすいところです。

専任媒介は「売主が売却を依頼する不動産会社を1社にする契約」であって、その会社のお客様にしか売れないという意味ではありません。

専任媒介では、宅建業者にレインズへの登録義務があります。レインズは宅建業者間で物件情報を交換する仕組みで、他の不動産会社が買主側の仲介会社として購入希望者を紹介することができます。

専任媒介の「1社」は、
買主を探せる会社が1社という意味ではありません。

売主側の窓口は1社にまとめながら、他社から購入希望者の紹介を受ける。これが本来の不動産流通の仕組みです。

では、レインズとは何をする仕組み？

レインズ（REINS）は、不動産会社同士で物件情報を共有し、取引相手を探索するためのネットワークです。

専任媒介では7日以内、専属専任媒介では5日以内に登録する義務があります。一般媒介には法定の登録義務はありません。

また、2025年1月からは、レインズに登録された物件について宅建業者が「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」といった取引状況を登録することが義務化されました。売主は登録証明書の情報から売主専用画面へアクセスし、自分の物件の登録内容や取引状況を確認できます。

専任・専属専任で売却を依頼したら、登録証明書を受け取り、実際にどのような状態で登録されているかを確認しておくとよいでしょう。

一般媒介が向いているのは、どんな売却？

一般媒介が悪いわけではもちろんありません。物件や売主の考え方によっては、一般媒介の自由度が合うケースがあります。

複数の会社と直接やり取りしながら売却したい各社の反響や提案を自分で比較し、売主自身が全体を管理したい場合です。
依頼したい会社が複数あり、1社に絞りたくないそれぞれに異なる顧客層や販売ルートを期待して依頼する考え方もあります。
売主自身が情報管理や連絡調整を苦にしない内見や申込み、価格変更などについて、複数社との連絡を整理できることも大切です。

ただし、「とにかく会社数を増やせば有利」という理由だけで一般媒介を選ぶのは、一度立ち止まって考えてもよいでしょう。

専任媒介が向いているのは、どんな売却？

専任媒介は、売却の窓口を1社にまとめたい場合に分かりやすい仕組みです。

窓口を一本化したい内見、広告、価格変更、申込みなどの情報を一つの会社に集約できます。
販売状況を定期的に把握したい専任媒介では2週間に1回以上、専属専任媒介では1週間に1回以上の業務処理状況の報告義務があります。
販売戦略を一社と継続して調整したい反響を見ながら写真、広告、価格、見せ方などを一つの窓口で検討しやすくなります。

ただし、専任媒介にしただけで「必ず熱心に売ってもらえる」と保証されるわけではありません。契約類型以上に、依頼する会社が実際に何をするのかを見る必要があります。

「専任媒介＝囲い込み」ではありません

専任媒介について調べると、「囲い込み」という言葉を目にすることがあります。

囲い込みとは、売主から売却を任された不動産会社が、自社で買主も見つけて双方から仲介手数料を受け取ることなどを狙い、合理的な理由なく他社からの購入希望者の紹介を妨げるような行為を指して使われます。

しかし、専任媒介という契約そのものが囲い込みなのではありません。また、売主側・買主側の双方を同じ会社が仲介する「両手仲介」そのものとも別の問題です。

重要なのは、他社からの購入希望者も含めて、売主にとっての売却機会が適切に扱われているかどうかです。

この点は、第7号「不動産売却の『囲い込み』とは？売主が知らないうちに売却機会を失う仕組み」で詳しく解説しています。

媒介契約を選ぶ前に、不動産会社へ聞きたい5つ

1．どこに広告を出すのか自社サイト、ポータルサイト、レインズなど、具体的な販売経路を確認します。
2．他社から購入希望者の紹介があったら、どう対応するのか専任媒介なら特に重要です。他社との共同仲介を含めた販売方針を確認します。
3．反響はどのように報告されるのか問い合わせ数、内見数、購入検討者の反応など、何をどこまで報告するのかを聞いておきます。
4．売れなかったとき、次に何を提案するのか単純な値下げだけなのか、写真・広告・見せ方・販売先なども含めて検討するのか。
5．査定額の根拠は何か媒介契約を取るための高い査定額ではなく、成約事例や競合物件など、価格の根拠を確認します。

査定額については、第5号「一番高い査定額を出した不動産会社に任せれば、本当に高く売れる？」でも詳しく取り上げています。

結局、「専任」と「一般」のどちらがいい？

一般媒介には複数社へ依頼できる自由があります。専任媒介には窓口を一本化し、レインズ登録や定期報告など一定のルールのもとで販売を任せられる特徴があります。

どちらか一方が、すべての売主にとって優れているわけではありません。

媒介契約は、「何社に頼めるか」を決める契約。
売却結果を左右するのは、その先で何をするかです。

「一般だから安心」「専任だから安心」と契約名だけで判断するのではなく、販売方法、情報公開、報告内容、他社との連携まで確認してから選ぶことが大切です。

CHOOSE THE PROCESS, NOT JUST THE LABEL.

媒介契約の名前より、売り方を見る。

不動産売却は、媒介契約を結んだところから始まります。何社に頼むかだけでなく、その会社がどう市場へ届けるのかまで確認してみてください。

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参考：2026年9月時点。媒介契約の具体的な内容は、実際に締結する媒介契約書・約款をご確認ください。

国土交通省｜宅地建物取引業法関係（標準媒介契約約款）
国土交通省｜標準媒介契約約款
国土交通省｜消費者向け 不動産取引に関するお知らせ（レインズ）
国土交通省｜レインズの機能強化について