仲介手数料無料の不動産会社は、
どこで利益を出している？
「無料」の仕組みを不動産会社側から解説

まず、仲介手数料は「必ず上限額を払う料金」ではない

不動産売買の仲介手数料には、宅地建物取引業法に基づく国土交通省告示によって上限額が定められています。

たとえば400万円を超える売買では、一般に「売買価格×3％＋6万円＋消費税」という速算式が使われます。正確には価格帯ごとの料率を積み上げた上限額です。

ここで重要なのは、これは「必ず請求しなければならない金額」ではなく「受け取ることのできる上限」だということです。

国土交通省も、仲介手数料は定められた上限額の範囲内で、媒介契約の際に合意しておくものと案内しています。

売主と買主。それぞれに仲介会社がいる

不動産売買では、売主にも仲介会社、買主にも仲介会社が入ることがあります。

売主側と買主側を別々の不動産会社が担当する取引は、一般に「片手取引」と呼ばれます。

一方、1社の不動産会社が売主と買主の双方を仲介する場合があります。これが一般に「両手取引」と呼ばれるものです。

国土交通省の資料でも、片手取引は売主・買主を別々の宅建業者が媒介し、両手取引は1社が双方を媒介する取引として整理されています。

では、なぜ買主の仲介手数料を無料にできるのか

ポイントはここです。

物件によっては、買主側の仲介会社が取引を成立させることで、売主側から仲介報酬を受けられるケースがあります。

たとえば不動産会社が売主となっている新築戸建てやリノベーション物件などでは、売主が販売活動を広く仲介会社へ依頼し、成約した際に買主を紹介した仲介会社へ報酬を支払う形があります。

この場合、買主から上限いっぱいの仲介手数料を受け取らなくても、不動産会社として取引の収益を確保できることがあります。

5,000万円の物件なら、どれくらい違う？

5,000万円の物件で、建物の消費税等を考慮せず単純に速算式で計算すると、仲介手数料の上限は税込171万6,000円です。

買主側の仲介手数料が無料になれば、購入時の負担はそれだけ小さくなります。

住宅購入では、登記費用、住宅ローン費用、火災保険、固定資産税等の精算、引越し、家具・家電など、物件価格以外にもお金がかかります。

100万円を超えることも珍しくない仲介手数料を抑えられる意味は、小さくありません。

では、なぜすべての物件を無料にできないのか

ここが「無料・半額」を理解するうえで一番大切です。

すべての物件で、買主側の仲介会社が売主側から報酬を受けられるわけではありません。

たとえば個人の方が売主の中古住宅で、売主側に別の仲介会社が入っている場合。その売主からの仲介手数料は、原則として売却を担当する仲介会社の報酬になります。

買主側の仲介会社に売主側からの報酬がない取引で、さらに買主からも0円にすれば、仲介業務そのものの収入がなくなることがあります。

だから、仲介手数料無料を掲げる会社でも、「どんな物件でも無条件に無料」ではない場合があります。

「無料」と「半額」に分かれる理由

当社の場合も、物件によって仲介手数料が「無料」になるケースと「半額」になるケースがあります。

考え方はシンプルです。

その取引でどこから仲介報酬を受けられるのか。物件ごとの取引条件を確認し、買主側の負担を下げられる余地があるかを判断します。

ですから、同じ価格の物件でも、Aという物件は無料、Bという物件は半額ということが起こります。

物件価格だけで決まるわけではありません。

「新築戸建ては無料になりやすい」と言われるのはなぜ？

新築戸建てでは、不動産会社や建売事業者が売主となっているケースが多くあります。

売主が自社だけで買主を探すのではなく、多くの仲介会社に販売協力を求めている物件では、成約時に売主側から買主を紹介した仲介会社へ報酬が支払われる場合があります。

そのため、中古住宅などと比較して、買主側の仲介手数料を無料にできる物件が見つかることがあります。

ただし、「新築戸建て＝必ず無料」ではありません。売主や販売形態、取引条件によって異なるため、物件ごとの確認が必要です。

無料なら、サービスを減らしている？

これも非常によく聞かれます。

「普通の不動産会社は170万円もらうのに、無料の会社は0円。それなら、調査や契約を簡単に済ませているのでは？」という疑問です。

ただ、仲介手数料が無料だからといって、本来行うべき仲介業務まで省略してよいわけではありません。

物件調査、重要事項説明、契約手続き、住宅ローンの調整、決済・引渡しまで、取引に必要な業務があります。

もちろん、会社によってサービス内容や営業体制には違いがあります。これは「無料の会社だから」というより、不動産会社ごとの差として比較した方がよいでしょう。

「無料の代わりに、別の高額商品を買わされる？」

「仲介手数料を無料にして、住宅ローンや火災保険、オプション工事など別のところで取り返すのでは？」と考える方もいます。

こうした点は、会社ごとに確認すべきです。

仲介手数料以外の費用があるなら、何の費用なのか、必須なのか任意なのか、誰に支払うのかを確認してください。

「仲介手数料0円」という表示だけで総費用を判断するのではなく、購入時の諸費用全体で比較するのが正解です。

無料の会社を選ぶとき、価格以外に確認したいこと

仲介手数料が安いことは大きなメリットです。しかし、不動産は数千万円の取引です。

「安い会社を選ぶ」のではなく、「必要な仕事をしたうえで仲介手数料を抑えている会社か」を見る。ここはかなり重要だと思います。

仲介手数料無料は「怪しい仕組み」ではない。でも、理由は聞いていい

仲介手数料無料そのものは、不思議な制度ではありません。

宅建業法で定められているのは報酬の上限です。その範囲内で、仲介会社が報酬額を設定することができます。売主側から報酬を受けられる取引なら、買主からの仲介手数料を0円にするビジネスモデルも成立します。

一方で、「無料」と書いてあるから何も確認しなくていい、ということでもありません。

この4つを聞けば、かなり分かりやすくなります。

「無料だから選ぶ」だけでも、「無料だから避ける」だけでもない

不動産会社を選ぶ基準は、仲介手数料だけではありません。

ただ、同じ物件を同じ条件で購入でき、必要な仲介業務も同じように受けられるのであれば、100万円を超えることもある費用の差を無視する必要もありません。

仲介手数料無料という仕組みを正しく理解したうえで、会社の対応、調査力、説明、住宅ローン、契約条件の調整まで含めて比較する。