同じ物件なのに、
なぜ不動産会社によって
仲介手数料が違うのか？

「無料の会社は、何か仕事を省いているのでは？」。「あとから別の名目で費用を取られるのでは？」。そう感じる方がいても不思議ではありません。

ただ、仲介手数料の違いは、単純にサービスの良し悪しだけで決まっているわけではありません。まず知っておきたいのは、仲介手数料は全国一律の“定価”ではなく、法律で定められているのは上限額だということです。

仲介手数料は「この金額を取らなければならない」ものではない

宅地建物取引業者が売買の媒介で受け取れる報酬には上限があります。一般的な400万円を超える売買では、依頼者一方から受け取れる上限額は、速算すると「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額になります。

したがって、その上限の範囲内であれば、不動産会社が報酬を割り引いたり、0円にしたりすることは可能です。

物件価格	仲介手数料の上限目安（税込）
3,000万円	105万6,000円
4,000万円	138万6,000円
5,000万円	171万6,000円

※一般的な400万円超の売買を速算式で計算した例です。低廉な空家等には報酬額の特例があります。

では、なぜ買主の仲介手数料を「無料」にできるのか

ここで重要になるのが、その仲介会社が誰から報酬を受け取れる取引なのかという点です。

例えば、新築一戸建てなどで、売主である事業者から買主を紹介した仲介会社へ報酬が支払われる物件があります。その場合、仲介会社は売主側から収益を得られるため、買主側の仲介手数料を無料にしても事業として成立するケースがあります。

ものすごく単純化すると

逆に、売主側から報酬を受け取れない取引では、買主から受け取る仲介手数料が仲介会社の主な収益になります。そのため、無料ではなく「半額」になるなど、物件によって条件が変わるわけです。

もちろん、実際の報酬条件や取引形態は物件ごとに異なります。すべての物件が無料になるわけではありません。

実は「物件」だけでなく、「どの会社から買うか」も選べる

SUUMO、at home、HOME'Sなどで物件を探していると、同じ物件を複数の不動産会社が掲載していることがあります。

これは珍しいことではありません。売主が一社だけに販売を任せている物件ばかりではなく、複数の仲介会社が買主を紹介できる物件も多いためです。

その結果、同じ物件でも、A社から買えば通常の仲介手数料、B社なら半額、C社なら無料ということが起こります。

物件価格そのものは同じでも、購入時の諸費用は同じとは限りません。

「無料なら、サービスの質も下がる？」

ここは料金だけで決めつけない方がいいところです。

不動産仲介では、物件調査、売主側との確認や条件調整、住宅ローン、契約書類の確認、重要事項説明、契約、決済・引渡しまで、多くの仕事があります。仲介手数料が無料だからといって、宅地建物取引業者として必要な業務や説明責任までなくなるわけではありません。

一方で、安ければ自動的に良い会社というわけでもありません。担当者の経験、レスポンス、物件調査、デメリットの説明、契約までの段取り。このあたりは会社や担当者によって差があります。

問い合わせる前に、一言確認するだけでいい

気になる物件を見つけたら、難しく考える必要はありません。

「この物件を御社から購入した場合、仲介手数料はいくらですか？」

これだけ確認すれば十分です。物件URLを送れば、その会社で取り扱えるか、仲介手数料はいくらになるかを確認できるケースもあります。

100万円を超える差なら、知ってから選んでも遅くない

4,000万円の物件であれば、一般的な仲介手数料上限は138万6,000円（税込）。無料になれば、その分を諸費用や家具、引っ越し、リフォームなどに回すこともできます。

住宅購入では、どうしても物件価格ばかりを見てしまいます。でも、本当に比較したいのは「その家を手に入れるために最終的にいくら必要なのか」です。

そして、仲介手数料が安いことだけを理由に会社を選ぶ必要もありません。

費用はいくらか。何をしてくれるか。都合の悪いことまで説明してくれるか。

この三つを並べてから選ぶ。それが、不動産会社選びで後悔しにくい考え方ではないでしょうか。