住宅ローンは
銀行によってなぜ
審査結果が違う？

同じ人が、同じ物件を、同じ借入希望額で申し込んでも、金融機関によって審査結果が違うことがあります。

A銀行では希望額に届かない。ところがB銀行では希望額で承認される。C銀行では承認されても金利条件が違う――住宅ローンでは珍しい話ではありません。

銀行が違えば、審査の「見方」も違う

住宅ローンでは、年収だけを見て融資額を決めているわけではありません。

年齢、年収、勤続状況、雇用形態、既存の借入れ、返済負担、健康状態、購入する物件など、複数の要素を総合して判断します。そして、どの項目をどの程度重視するか、どこまでを許容するかは金融機関や商品によって異なります。

国土交通省も民間住宅ローンについて、金融機関を対象に「融資審査方式」「融資審査項目」などを継続的に調査しています。つまり、そもそも住宅ローンは金融機関ごとに商品設計や審査の仕組みがある世界です。

「年収500万円なら○○万円借りられる」と言い切れない理由

住宅ローンには、年収に対して年間返済額がどの程度になるかを見る「返済負担率」という考え方があります。

しかし、ここでも単純な掛け算では終わりません。

例えば、自動車ローン、教育ローン、カードローン、分割払いやリボ払いなどがあれば、住宅ローン以外の返済も影響する場合があります。住宅金融支援機構のフラット35でも、総返済負担率の計算には住宅ローン以外の一定の借入れを含めることが明示されています。

※実際の審査項目・基準・重み付けは金融機関や商品によって異なり、すべてが公開されているわけではありません。

同じ「年収」でも、銀行から見ると同じではない

例えば会社員の給与収入と、自営業者の所得。転職したばかりの人と、長く同じ勤務先に勤めている人。歩合給の割合が大きい人と、固定給中心の人。

年間の数字だけを見れば同じ500万円でも、その収入を住宅ローン審査でどう評価するかは一律ではありません。

ここで「自営業だから無理」「転職したから無理」と決めつけるのも早計です。大切なのは、その人の状況に合う金融機関・商品を探すことです。

意外と見落とされる「物件側」の審査

住宅ローン審査というと、買主本人だけが審査されているように感じます。

しかし銀行がお金を貸す対象は「人」だけではありません。購入する不動産も重要です。

土地・建物の担保評価、建物の状態、権利関係、法令上の問題、商品の対象要件などによって、融資条件が変わる場合があります。

例えばフラット35にも住宅について独自の技術基準があり、一定の場合には適合証明のための物件検査が行われます。人の属性だけでなく、住宅側にも要件があることが分かりやすい例です。

A銀行で否決されたら、B銀行に出せばいい？

ここは少し慎重に考える必要があります。

「銀行によって基準が違うのだから、片っ端から申し込めばいい」という話ではありません。

まず、なぜ希望どおりにならなかった可能性があるのかを整理します。借入希望額なのか、他の借入れなのか、勤続状況なのか、物件なのか。金融機関から詳細な審査理由が開示されないことも多いため、断定はできませんが、申込内容を整理することはできます。

そのうえで、条件に合いそうな金融機関を選ぶ。これが住宅ローン選びで重要になります。

「通る銀行」と「一番いい銀行」は同じとは限らない

もう一つ、住宅購入で忘れたくないことがあります。

住宅ローンは、審査に通れば終わりではありません。

金利、事務手数料、保証料、団体信用生命保険、繰上返済の条件、金利タイプなど、借りた後の条件も金融機関・商品によって違います。

つまり、

希望額の承認だけを見て決めるのではなく、総返済額や諸費用、保障内容まで含めて比較する必要があります。

事前審査に通れば、本審査も絶対に通る？

これもよくある誤解です。

事前審査で承認されたことは、購入を進めるうえで大きな材料になります。しかし、最終的な融資承認を保証するものではありません。

本審査では必要書類をもとに改めて確認が行われ、申込内容や購入物件、借入状況などに変更があれば結果に影響する可能性があります。

ですから「事前審査に通ったから、契約までに新しく自動車ローンを組んでも大丈夫」といった考え方は避けた方が安全です。

不動産会社に住宅ローンを相談する意味

住宅ローンそのものを融資するのは金融機関です。それでも、不動産会社にローン相談をする意味はあります。

なぜなら仲介会社は、日々さまざまな購入者の住宅ローン審査を見ているからです。

もちろん、不動産会社が融資の可否を決めることはできませんし、「この銀行なら絶対に通る」と保証することもできません。

ただ、購入者の状況、物件、希望借入額を見ながら、どのような金融機関・商品を検討する余地があるかを整理することはできます。

そして住宅購入では、物件を見つけてから初めてローンを考えるより、購入可能額と資金計画を先に把握しておいた方が動きやすい場面が多くあります。

一つの銀行の結果だけで、家探しを終わらせない

A銀行で希望額が出なかった。

その結果だけを見て、「自分はこの価格帯の家を買えない」と結論づけてしまう人がいます。

もちろん、借入額を抑えた方がよいケースもあります。無理に借りられる銀行を探すことが正解ではありません。

しかし、金融機関によって商品や審査の考え方が違う以上、一つの銀行の回答が、あなたの住宅購入能力そのものを決めるわけではありません。

住宅ローンで大切なのは「どこなら一番多く貸してくれるか」ではなく、無理なく返せる資金計画を作ったうえで、自分と購入物件に合った金融機関を選ぶことです。

住宅ローンは、金利だけを比べる商品でも、年収だけで答えが出る審査でもありません。

だから、銀行によって答えが違うのです。