隣地との「越境」がある
不動産は買って大丈夫？

そもそも、不動産の「越境」とは？

土地には境界があります。その境界を越えて、建物の一部、工作物、樹木、配管などが隣の土地側へ入り込んでいる状態を、実務では一般に「越境」と呼びます。

国土交通省が公開する不動産取引の参考資料でも、屋根・ひさし・フェンス・塀・樹木などの越境に加え、売買物件の配管が第三者敷地を経由している場合や、第三者の配管が敷地内に埋設されている場合などが確認事項として示されています。

方向が逆なら、将来誰に解消を求めるのか、誰が工事をするのかという関係も変わります。

越境は、地上に見えているものだけではありません

特に地中埋設管や擁壁底盤は、現地を普通に歩いただけでは分かりません。測量図、越境図、竣工図、配管資料、現地調査などを組み合わせて確認することになります。

「越境があるなら、引渡しまでに直せばいい」とは限りません

売買契約で「引渡しまでに越境を解消する」と決められ、実際に解消できるなら分かりやすいでしょう。

しかし、すべての越境が短期間で解消できるわけではありません。

枝の剪定や一部工作物の改修で対応できる場合がある一方、隣地建物、古い塀、地中埋設管、擁壁の底盤などは、工事費・工法・隣地の協力・行政や設備事業者との調整などが関係し、売買契約から引渡しまでに解消できないことがあります。

引渡しまでに解消できないとき、実務では何を考える？

「覚書がある」＝越境がなくなった、ではありません

越境がすぐに解消できない場合、隣地所有者との間で「越境に関する覚書」を取り交わすことがあります。

内容は案件ごとに異なりますが、例えば、現在の越境箇所を双方で確認すること、現状では直ちに撤去を求めないこと、将来建替え・改修等をするときに越境を解消すること、所有者が変わる場合の承継について定めることなどが考えられます。

したがって、覚書があるから無条件に安心、というわけでもありません。越境図などで対象箇所を特定できているか、誰と誰の合意なのか、将来どの時点で何をするのか、承継をどう扱うのかまで確認したいところです。

問題は、隣地所有者が覚書に応じてくれないケースです

不動産売買では、こちらが必要だと思っても隣地所有者が協力してくれるとは限りません。

「昔からこの状態です」「今まで問題になっていません」「書類には署名したくありません」と言われることもあります。

その場合に危険なのは、「引渡しまでには何とかなるだろう」と、解決方法が決まらないまま契約だけを先に進めることです。

越境の重要度、買主の利用目的、建替え計画、融資条件などによっては、「覚書が取れなかった場合はどうするのか」を契約前に決めておく必要があります。

契約では「解消できなかった場合」まで決める

例えば「一定期日までに越境を解消する」「隣地所有者との合意書を取得する」と約束するだけでは、その約束が実現しなかったときの処理が曖昧なままです。

案件によっては、一定の事実が実現することを契約効力発生の条件とする設計や、期限までに実現しなければ解除できる条項などを検討します。

いわゆる停止条件を用いる場合には、条件が成就するまで契約の効力をどう扱うのか、成就しなかった場合どうなるのかを明確にする必要があります。解除条項として設計する場合も、期限、手付金等の返還、原状回復、違約金の扱いなどを曖昧にしないことが重要です。

どの条項が適切かは個別案件によって異なります。契約書の作成・判断では、宅地建物取引士に加え、必要に応じて弁護士等の専門家への確認が必要です。

住宅ローン。「買主が気にしない」だけでは終わらないことがあります

買主本人が「この程度なら気にしません」と納得していても、住宅ローンを利用する場合は別の確認が必要になることがあります。

住宅ローンでは購入不動産に抵当権が設定され、金融機関・保証会社が物件について所定の審査を行います。越境の種類や程度、建替え・処分への影響、解消予定、覚書の有無などによって、追加資料や是正・合意を求められる可能性があります。

実際、金融機関の住宅ローン手続案内でも、本審査の結果によって不動産会社側が用意する追加書類として「覚書」等が必要になる場合があることが案内されています。

ただし、「越境がある＝住宅ローンが通らない」ではありません。判断は金融機関や保証会社、越境内容によって異なります。契約後に初めて確認するのではなく、重要な越境が判明しているなら融資先へ早めに資料を提示して確認する方が安全です。

枝の越境は、2023年4月からルールが変わっています

樹木の枝については、2023年4月1日施行の改正民法233条にも注意が必要です。

原則として、越境された土地の所有者は竹木の所有者に枝を切除させるという考え方を維持しつつ、①切除を催告しても相当期間内に切除されない、②竹木の所有者またはその所在を知ることができない、③急迫の事情がある、という場合には、越境された土地の所有者が自ら枝を切り取ることができるようになりました。

一方、根が境界線を越える場合には、民法233条4項で土地所有者がその根を切り取ることができるとされています。

ただし、枝が越境しているのを見つけたからといって、何の確認もせず自由に切ってよいというルールではありません。隣地との関係や損害の問題もあり得るため、実際の対応は慎重に行うべきです。

越境の種類によって、見るべきポイントは変わります

購入・売却前に確認したい10項目

結論。越境そのものより怖いのは、「よく分からないまま契約すること」

越境がある物件だから、必ず買ってはいけないということではありません。

枝が数センチ越えているケースと、建物の一部や擁壁底盤が隣地へ越境しているケースを、同じ「越境あり」の一言で判断することもできません。

確認したいのは、何が越境しているのか。どちらからどちらへ越境しているのか。引渡しまでに解消できるのか。できないなら、誰が、いつ、どのように処理するのか。そして、その約束を将来の所有者へどう引き継ぐのか。

境界・越境は、普段の生活では目立たなくても、売却、建替え、融資、隣地との関係が動いたときに問題が表面化することがあります。だからこそ、契約前に「今」と「将来」を分けて整理しておくことが大切です。