境界から50cm空いていない家は大丈夫？
民法234・235・236条と
都市部の住宅

まず、民法234・235・236条は何を定めている？

234条は、建物を築造するときは原則として境界線から50cm以上の距離を保つと定めています。違反して建築しようとする場合、隣地所有者は一定の段階まで中止や変更を求めることができ、建築着手から1年を経過した後または建物完成後は、条文上、損害賠償請求のみとされています。

235条は、境界線から1m未満の位置に、他人の宅地を見通すことのできる窓や縁側・ベランダを設ける場合、目隠しを付けると定めています。距離の測り方も条文に規定されています。

そして236条は、234条・235条と異なる慣習があるときは、その慣習に従うとしています。

「50cmない＝違法建築」とは限らない

ここは買主が誤解しやすいところです。民法234条は隣接する土地所有者間の関係を調整する規定です。一方、建物には建築基準法などの公法上の規制もあります。民法234条の50cmに満たないことだけを見て、直ちに「建築基準法違反」「違法建築」と決めつけることはできません。

自治体の建築案内でも、民法上の相隣関係は建築確認の直接の対象ではなく、争いが生じた場合は当事者間の話合いや民事上の手続で解決するものとして説明されています。

都市部で50cm未満の住宅があるのはなぜ？

東京都心など、土地が細分化され建物が密集している地域では、敷地の両側を50cmずつ空ければ、建物の有効幅が大きく削られてしまう土地があります。

そこで関係してくるのが236条の「慣習」です。大田区も、商店街など隣接して建ててきた慣習がある場合には、その慣習に従うことになると案内しています。

ただし、「東京だから50cmルールは関係ない」「住宅密集地なら全部236条で大丈夫」という意味ではありません。慣習が認められるかは地域や具体的事情によります。

建築基準法63条という別のルールもある

現在の建築基準法63条は、防火地域または準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについて、外壁を隣地境界線に接して設けることができると定めています。

最高裁は、旧建築基準法65条（現在の63条に相当する規定）について、その要件を満たす建物では民法234条1項の特則として作用するとの判断を示しています。

235条の「目隠し」は、さらに買主が驚きやすい

235条の対象は、境界から1m未満にあるすべての窓ではなく、「他人の宅地を見通すことのできる」窓や縁側・ベランダです。

柏市が紹介する裁判例では、窓の大部分が遮られるなど、特に意識して見ようとしなければ隣地を見通せないものは対象に含まれないとされた例があります。一方、実際に隣地を見通せる窓やベランダについて、目隠し設置義務が認められた裁判例もあります。

「でも建売で、後から目隠し工事なんてほとんど見ない」

ここが実務との距離を感じやすいところです。

新築建売住宅では、計画段階から隣地側の窓を曇りガラスにしたり、窓の位置・高さをずらしたり、開口部やバルコニーの配置を工夫したり、必要に応じて目隠しを設けたりと、視線への配慮がされている物件があります。

仲介の現場では、完成後に突然「235条だから目隠しを付けましょう」と対応するより、すでに設計段階で配慮された建売住宅を取り扱う場面の方が現実的です。

ただし、曇りガラスなら必ず問題がなくなるという意味でもありません。裁判例では、曇りガラスでも開閉でき、開ければ通常隣地を見通せる窓について目隠し義務が問題となった例があります。

236条の「慣習」は万能カードではない

236条は「都市部なら234条・235条を無視してよい」という条文ではありません。その地域に、法的に評価できる慣習が存在するかが問題になります。

ですから、「この辺はみんな近いから大丈夫ですよ」で終わらせるのも避けたいところです。

重要事項説明で聞けば「大丈夫？」となるのは当然

目の前の建物はすでに完成している。隣家とも特に揉めている様子はない。そこへ契約前の説明で突然「民法では境界線から50cm以上離して建築することとされています」と言われれば、買主が不安になるのは当然です（笑）。

だから大切なのは条文だけを読み上げることではありません。①民法上の原則、②236条の慣習、③建築基準法63条が関係する場合、④現況の離隔、⑤隣地との取り決めや紛争の有無、⑥窓・ベランダの状況など、その物件について確認できる事実を分けて説明することです。

中古住宅なら「今まで何もなかった」も情報。ただし保証ではない

築10年、20年と経過した中古住宅で、境界から50cm未満に建物がありながら、これまで隣地との紛争が確認されていないケースもあります。それは一つの参考情報です。

ただし、「今まで問題がなかった＝将来も絶対に問題がない」ではありません。所有者が変われば関係も変わりますし、将来建替えるときに現在の建物と同じ位置へ同じように建てられるとも限りません。

買主が確認したいのは「50cmあるか」だけではない

現況の離隔、隣地との覚書・承諾・紛争の有無、窓やベランダの視線、周囲の建築状況、防火地域等と建物構造、そして将来の建替え。このあたりをセットで見た方が実態に近づきます。

法律を説明することと、「危険な物件」と判断することは別

民法234条・235条は数字が明確なだけに、「50cmない」「1mない」と聞くと、それだけで問題物件のように感じます。

しかし、条文だけで結論を出せないケースがあります。一方で、「この辺では普通だから」と軽く扱ってよい話でもありません。

「一応説明は必要。でも実際は…」の“…”を説明する

不動産取引で大切なのは条文の暗記ではなく、その条文が目の前の物件にどう関係するのかを理解することです。

234条には50cm、235条には1mという数字があり、236条は異なる慣習を想定しています。さらに建築基準法との関係や裁判例もあります。

ですから、「50cmないからダメ」「建っているから大丈夫」のどちらも少し乱暴です。買主が知りたいのは、「では、この家はどう考えればいいの？」という答えです。