中古住宅は「現況有姿」なら
何があっても買主負担？
契約不適合責任との関係

まず、「現況有姿」とは何か

現況有姿は、一般に現在の状態のまま引き渡すという意味で使われます。

たとえば中古住宅なら、壁紙の日焼け、床の細かな傷、設備の使用感など、新築と同じ状態に直してから引き渡すのではなく、現在の状態を前提として売買するという考え方です。

不動産適正取引推進機構（RETIO）も、現状有姿条項を設けただけで売主の契約不適合責任が直ちに免除されるわけではなく、免責するのであれば別途その旨を定める必要があるという考え方を示しています。

では「契約不適合責任」とは？

現在の民法では、引き渡されたものが種類・品質・数量について「契約の内容に適合しているか」が基準になります。

中古住宅で大事なのは、「不具合があるか、ないか」だけではありません。その住宅について、契約上どのような状態で引き渡されることになっていたのかが重要です。

たとえば築年数相応の劣化があり、その状態を買主も確認し、契約内容として織り込んで購入したのであれば、引渡し後にその劣化が確認されたからといって、直ちに契約不適合になるとは限りません。

一方、契約上は前提になっていなかった重大な雨漏りなどが引渡し後に判明すれば、契約不適合が問題になる可能性があります。

契約不適合なら、買主は何を請求できる？

民法では、契約の内容に適合しないものが引き渡された場合、要件を満たせば、買主にはいくつかの手段があります。

ただし、「不具合が見つかった＝必ず修理代を全額請求できる」という単純な話ではありません。契約内容、特約、告知内容、不具合の程度や原因、発生時期などを個別に確認する必要があります。

「個人が売主」と「不動産会社が売主」では大きく違う

ここは中古住宅を買うときに、かなり重要です。

個人が売主の場合

個人間の売買では、契約不適合責任について期間や対象を限定したり、責任を負わない旨の特約を設けたりする契約もあります。

ただし、免責特約があるから何でも許されるわけではありません。民法572条では、売主が知りながら買主に告げなかった事実などについて、担保責任を免れることはできないとされています。

宅建業者が売主の場合

不動産会社などの宅地建物取引業者が自ら売主となり、一般の買主へ販売する場合は、宅地建物取引業法40条による制限があります。

契約不適合責任について、民法より買主に不利な特約は原則としてできず、責任を負う期間を定める場合も、引渡しの日から2年以上となる特約を除いて買主に不利なものは無効とされています。

したがって、業者売主の中古住宅で「現況有姿だから契約不適合責任は一切負いません」として、法律上認められる責任まで全面的に外すことはできません。

「中古だから仕方ない」と「契約と違う」は分けて考える

中古住宅には当然、経年変化があります。新築から10年、20年、30年と経てば、設備や内外装が劣化していくこと自体は不自然ではありません。

実際の裁判例でも、中古住宅であることや築年数、契約時に前提とされた状態などを踏まえて、契約不適合に当たるかが判断されています。

だからこそ、買主は「中古だから全部自己責任」と考える必要もなければ、逆に「引渡し後に壊れたものは全部売主責任」と考えるべきでもありません。

たとえば、こんな不具合が見つかったら？

実務では、次のような問題が契約後・引渡し後に表面化することがあります。

RETIOが紹介する裁判例にも、入居6日後に発生した排水管の不具合について契約不適合が認められた例がある一方、地中埋設物やシロアリ浸食跡について買主側の主張が認められなかった例もあります。

同じ「不具合」という言葉でも、結論は一律ではありません。

「何年間なら請求できる？」も契約書を見る

民法566条では、種類・品質に関する契約不適合について、原則として買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完、代金減額、損害賠償、解除ができなくなると定めています。ただし、売主が引渡し時に不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかった場合には例外があります。

一方、実際の不動産売買では、当事者が契約で責任の範囲や期間を定めていることがあります。特に個人間売買と宅建業者売主ではルールが異なるため、ネット上の「契約不適合責任は○か月」といった数字だけで判断しないことが大切です。

中古住宅を買う前に確認したい5つ

「現況有姿」という4文字だけで判断しない

中古住宅は一つとして同じ状態ではありません。だから、現況を見て買うこと自体はごく自然です。

しかし、現況有姿だから、引渡し後に何が起きてもすべて買主負担――という理解は正確ではありません。

見るべきなのは、売主が個人なのか宅建業者なのか、契約不適合責任についてどんな特約があるのか、売主から何が告知されているのか。そして何より、その住宅について「どんな状態で引き渡す」と契約したのかです。