空き家は、持っているだけなら問題ない？
放置するほど売りにくくなる本当の理由

空き家は、全国で珍しいものではない

総務省の2023年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8％で、いずれも過去最高となりました。

この数字には賃貸用・売却用の住宅や別荘なども含まれますが、賃貸・売却用や二次的住宅を除く空き家も385万戸あります。

つまり、「実家が空き家になった」「使っていない家を持っている」という状況自体は、決して特殊なことではありません。

誰も住まない家は、なぜ傷みやすい？

家は、人が住んでいるだけで一定の管理が行われています。

窓を開ける。水を流す。雨漏りや異臭に気づく。庭の草木を見る。設備の異常に気づく。小さな変化を、日常生活の中で自然に発見しています。

ところが空き家になると、その「小さな異変に気づく人」がいなくなります。

もちろん、空き家になれば必ず急激に劣化するという話ではありません。

ただ、不具合が起きたときに発見が遅れやすい。ここが、居住中の家との大きな違いです。

「売るときに直せばいい」が難しくなることもある

数年後に売るつもりなら、そのときまとめて直せばいい。そう考える方もいます。

実際、売却時にリフォームや修繕を行う方法はあります。ただし、劣化が進んでからでは、修繕範囲が大きくなることがあります。

たとえば小さな雨漏りでも、早期なら原因箇所の補修で済むものが、長期間気づかなければ下地や室内まで傷んでいることがあります。

売却のために必ずきれいに直す必要はありません。むしろ古い住宅では、現況のまま販売した方がよいケースもあります。

重要なのは、「直すかどうか」より先に「今どんな状態なのか」を知っておくことです。

空き家で増えやすいのは、建物の問題だけではない

実務で意外と時間を取られるのが、庭木・雑草・越境・郵便物・残置物などです。

枝が隣地へ伸びる。雑草が道路にはみ出す。ポストにチラシが溜まる。長期間人の出入りがないことが分かる。

一つひとつは大きな問題でなくても、管理する人が遠方に住んでいると、対応のたびに負担になります。

そして売却を始める段階になって初めて、「隣地との話し合いが必要」「家の中に荷物が大量に残っている」「鍵がどこにあるか分からない」といったことが見つかることもあります。

相続した空き家は、「家」より先に人間関係が複雑になることがある

相続した不動産で特に注意したいのは、建物の古さだけではありません。

相続人が複数いる場合、売却するか、誰かが使うか、残すかについて意見が分かれることがあります。

相続した直後なら家族全員で話しやすかったものが、数年経つ間に家族構成や住所、経済状況が変わることもあります。

「いつか決めよう」と先送りしているうちに、次の相続が発生すれば、関係者がさらに増える可能性もあります。

荷物は、売ると決めてから片付ければいい？

空き家の中に、家具・衣類・食器・写真・書類などがそのまま残っているケースは非常に多くあります。

ただ、売却するからといって、最初に全部処分しなければならないわけではありません。

古家として販売するのか、建物を利用する前提で販売するのか、買取を検討するのかによって、必要な片付けの程度は違います。

高額な処分費をかけて空にした後で、「そこまで片付けなくても売却できた」ということもあります。

まず不動産会社に現状を見てもらい、売り方を決めてから片付ける。この順番でも遅くありません。

「古くなるほど安くなる」と単純には言えない

空き家を長く持つと、必ず毎年同じ割合で価格が下がるわけではありません。

土地価格が上がる地域もありますし、建物価値がほとんど評価されない古家なら、時間の経過による価格差が小さいケースもあります。

一方で、建物が使える状態から「解体前提の古家」に変われば、買主の選択肢が減ることがあります。境界や越境、設備、残置物などの問題が増えれば、売却条件にも影響します。

だから、「空き家は早く売らないと必ず損をする」という話でも、「土地だから何年放置しても同じ」という話でもありません。

物件ごとに、時間が経つことで何が変わるのかを見る必要があります。

放置状態が進むと、税負担にも影響する可能性がある

一般の住宅用地には、固定資産税の課税標準を軽減する住宅用地特例があります。

一方、空家等対策の推進に関する特別措置法では、適切な管理が行われず、市区町村から「管理不全空家」または「特定空家」として勧告を受けた場合、その敷地が住宅用地特例の対象から外れることがあります。

単に「誰も住んでいない」というだけで直ちに特例がなくなるわけではありません。問題になるのは、管理状態が悪化し、行政による指導・勧告の対象になるようなケースです。

空き家を所有しているなら、最低限の管理を続けることには税制面でも意味があります。

相続した空き家には、売却時の特例が使える場合もある

相続した空き家については、一定の要件を満たした場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

2026年9月現在、この制度は2027年12月31日までの譲渡が対象とされており、相続開始から売却までの期限や建物の要件など、細かな条件があります。

すべての相続空き家に使える制度ではありませんが、該当する可能性がある場合は、売却時期を考える材料の一つになります。

税制は「売ることを決めてから調べる」のではなく、売るかどうかを考える段階で確認しておく方がよいでしょう。

「売る・貸す・残す・解体する」を最初から決めなくていい

空き家になると、「売るべきか」「貸すべきか」とすぐ結論を出そうとしがちです。

しかし、最初にやることは結論を決めることではありません。

材料を揃えてから決めれば、売らないという結論になっても構いません。

空き家対策で大切なのは「すぐ売ること」ではなく、「何も分からないまま放置しないこと」です。

売却するなら、空き家だからこそやりやすいこともある

空き家にはデメリットばかりではありません。

居住中の住宅と違い、内覧日時を調整しやすく、買主にゆっくり室内を見てもらいやすいという面があります。

荷物が少なければ室内の広さも伝わりやすく、測量・インスペクション・リフォーム見積りなどの調査も進めやすいことがあります。

「空き家になった＝売りにくい」ではありません。管理されていて、状態や権利関係が整理されている空き家なら、売却活動を進めやすいケースもあります。

空き家になったら、最初の半年でやっておきたいこと

売却するかまだ決めていなくても、次のことだけは確認しておくと後が楽です。

さらに、「いま売るといくらくらいなのか」だけ査定しておくのも一つの方法です。

査定を取ったからといって、売らなければならないわけではありません。現在の価値が分かれば、保有を続けるかどうかを判断しやすくなります。

空き家は、「時間があるうち」に考える方が選択肢が多い

実際に売却相談を受けていると、「もっと早く売っておけばよかった」という方もいれば、「急いで売らなくてよかった」という方もいます。

違いは、早く売ったか遅く売ったかだけではありません。

空き家になってから、その家の状態と将来について一度きちんと考えたかどうか。そこが大きいと思います。

定期的に管理しながら数年後に使うなら、それも選択肢です。賃貸に出せるなら貸す方法もあります。建物の状態や立地によっては、今のうちに売る方が合理的な場合もあります。

大切なのは、「決めない」という状態を何年も続けることと、「考えたうえで保有する」ことを同じにしないことです。