住宅ローンの事前審査に通れば、
本審査も大丈夫？
「事前審査の精度」と否決・減額になるケース

住宅を購入するとき、多くの方が最初に受けるのが住宅ローンの「事前審査」です。

事前審査で「承認」という結果が出ると、「これで住宅ローンは大丈夫」と、ひと安心される方も多いと思います。

ところが、不動産取引の現場ではそう単純ではありません。事前審査が承認されていても、本審査で結果が変わることがあります。

さらに、もう一つあまり知られていないことがあります。

同じ「事前審査承認」でも、不動産取引の現場では同じように扱われないことがあるのです。

「事前審査は通っています」だけでは足りないことがある

購入申込みの際、私たち不動産会社は買主様に「住宅ローンの事前審査はお済みですか？」と確認することがあります。

そこで「はい。ネットで事前審査をして承認されています」となれば、普通なら問題なさそうに聞こえます。

ところが、売主や売主側の不動産会社から、「契約前に、別の金融機関でも事前審査を受けてもらえませんか」と言われることがあります。

買主からすれば、「もう承認されているのに、なぜ？」ですよね。

理由の一つは、金融機関によって事前審査の方法や、審査時点で確認している資料・情報が同じではないからです。

「ネット銀行の事前審査は精度が低い」は正しい？

これは少し注意が必要な表現です。

ネット銀行だから事前審査の精度が低い、と一括りにすることはできません。

ネット銀行でも金融機関によって審査方法は異なりますし、店舗型の銀行でもWebで事前審査を完結できる商品があります。

実際、金融機関によっては事前審査を本人確認書類のみで申し込める一方、本審査では収入関係書類や物件関係書類などを追加で確認する仕組みがあります。

つまり重要なのは、「ネット銀行か、店舗型銀行か」ではなく、「その事前審査で、どこまで確認されているのか」です。

事前審査という「同じ名前」でも、中身は同じではない

事前審査には、申込者が入力した情報を中心に判定するものもあれば、本人確認資料や収入資料、物件資料などを確認しながら進めるものもあります。

もちろん、簡易な事前審査だから意味がないわけではありません。スマートフォンから短時間で申し込めることには大きなメリットがあります。

「自分はいくらくらい借りられそうなのか」「この価格帯の住宅を検討できそうなのか」を購入初期の段階で確認するには便利です。

ただし、「住宅ローンを検討するための事前審査」と、「売買契約を締結しても大丈夫かを売主側が判断するための材料」は、必ずしも同じではありません。

なぜ売主が「別の事前審査」を求めるのか

売買契約を締結したあとに「やっぱり住宅ローンが通りませんでした」となれば、買主だけの問題ではありません。

売主にとっても大きな問題です。契約後は、ほかの購入希望者への販売活動を止めることになります。その後、住宅ローン特約などによって契約が解除になれば、売主は再び販売活動を始めなければならない場合があります。

だからこそ売主側は、「この買主と契約して、資金面は本当に大丈夫だろうか」を確認します。

その判断材料の一つが住宅ローンの事前審査です。そのため、すでに何らかの事前審査が承認されていても、その内容によっては、より資料確認を伴う事前審査を契約前に求められることがあります。

これは「あなたは信用できません」という話ではありません。売主側も、契約後に住宅ローンの問題で取引が白紙になるリスクをできるだけ減らしたいのです。

人気物件では「事前審査の内容」が申込みにも影響する

同じ物件に複数の購入申込みが入ったとします。

これだけを見ると、住宅ローンについては同じ条件に見えます。

ところが詳しく確認すると、Aさんは自己申告を中心とした簡易的な事前審査、Bさんは収入資料など必要書類を提出したうえで事前審査が承認されている――こうした違いがあれば、売主側が資金計画の確実性を判断する材料の一つとして見ることがあります。

もちろん、それだけで誰と契約するかが決まるわけではありません。申込金額、契約希望日、引渡し条件、住宅ローンの利用額、自己資金など、売主が考慮する事情はいくつもあります。

しかし、「一番手で申し込んだから必ず買える」わけではないのと同じように、「事前審査承認」と書いてあれば全部同じ、というわけでもありません。

事前審査に通ったのに、本審査で否決されることはある？

あります。一般に本審査では、事前審査よりも提出書類に基づいて申込内容、返済能力、物件の担保価値などが詳しく確認されるため、結果が変わることがあります。

1．事前審査の申告内容と正式な書類が違った

事前審査では年収や勤務先、勤続年数、既存借入などを申告します。本審査では、それらについて正式な資料を提出します。

そこで申告内容と資料に相違が見つかれば、金融機関の判断が変わることがあります。特に自己申告を中心に行った事前審査では、正式書類を確認する段階で違いが表面化する可能性があります。

2．事前審査後に新しい借入れをした

事前審査が通ったあとに、自動車ローンを組む、カードローンを利用する、分割払いで大きな買い物をする。こうした新しい借入れによって、事前審査時とは負債状況が変わります。

「事前審査が通ったから、もう何をしても大丈夫」ではありません。

住宅ローン実行までに大きな借入れやクレジット利用を予定している場合は、先に金融機関や不動産会社へ相談した方が安全です。

3．転職・退職などで勤務状況が変わった

事前審査後に転職したり退職したりすれば、審査の前提条件が変わります。転職したら必ず否決されるという意味ではありませんが、審査時に金融機関が判断した勤務先・勤続状況とは違う状態になります。

住宅購入と転職を同じ時期に考えている場合は、転職のタイミングを自己判断だけで決めず、事前に金融機関へ確認しておくことをおすすめします。

4．物件そのものが住宅ローンの問題になる

住宅ローンでは「人」だけを審査しているわけではありません。購入する不動産も審査対象です。

法令上の問題や担保評価などによって、希望額まで融資を受けられないこともあります。

つまり、「自分の年収なら5,000万円借りられる」としても、「どんな5,000万円の物件でも5,000万円借りられる」とは限らないのです。

5．団体信用生命保険の審査

多くの住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）への加入が融資条件になっています。健康状態などの告知内容によっては、希望していた住宅ローンの利用条件に影響することがあります。

一般団信への加入が難しい場合でも、ワイド団信など別の選択肢を検討できる場合があります。告知が必要な事項は自己判断で省略せず、金融機関の案内に従って正確に申告することが大切です。

「否決」だけではなく「減額承認」もある

住宅ローンの結果は「承認か否決か」の二択とは限りません。

たとえば5,000万円を希望していたものの、4,500万円までなら融資可能という結果になることもあります。

差額500万円を自己資金で用意できれば購入できる可能性がありますが、用意できなければ資金計画そのものを見直す必要があります。

ですから事前審査では、「通った・落ちた」だけではなく、希望する借入額が、希望する条件で承認されているかまで確認する必要があります。

物件を探す前に事前審査をした方がいい？

購入したい物件がある程度具体的になってきた段階では、早めに事前審査をしておくメリットは大きいと考えています。

良い物件が見つかってから「これから事前審査を申し込みます」では、その間に別の購入希望者が現れる可能性があるからです。

特に複数の申込みが入りやすい物件では、「買いたいと思ったときに、買える準備ができているか」が重要になります。

事前審査は住宅ローンのためだけの準備ではありません。不動産を購入するための準備でもあるのです。

ただし「たくさん事前審査を出せばいい」わけでもない

「それなら最初から5行、10行に事前審査を出しておけば安心だ」という話でもありません。

勤務先、年収、自己資金、既存借入、購入物件、希望する金利タイプなどによって、候補となる金融機関は変わります。

大切なのは数ではなく、自分の条件に合った金融機関で、購入に必要な精度の審査を適切なタイミングで受けておくこと。

事前審査は「ゴール」ではなく、購入準備の第一段階

事前審査が承認されたら、もちろん大きな一歩です。

しかし、事前審査承認＝住宅ローン確定ではありません。

そして不動産購入では、もう一つ覚えておきたいことがあります。

「事前審査に通っているか」だけでなく、「どのような内容の事前審査に通っているのか」が重要になる場面がある。

ネットで短時間にできる事前審査にも大きなメリットがあります。一方で、契約直前になって売主側から別の事前審査を求められ、慌てて申し込むことになる場合もあります。

「借りられるかを確認する」だけでなく、「買いたい物件が見つかったときに契約まで進める状態をつくっておく」。

そこまで考えて住宅ローンの準備をしておくと、不動産購入はずっと進めやすくなります。