新築でもホームインスペクションは必要？
「検査したから安心」とも限らない理由

まず、「インスペクション」という言葉を少し整理したい

不動産の世界では「ホームインスペクション」という言葉がかなり広く使われていますが、制度上の「建物状況調査」と、新築住宅で民間会社などに依頼する第三者検査は分けて考えた方が分かりやすいです。

つまり、新築で「インスペクションを入れる」という場合、宅建業法上の既存住宅の建物状況調査そのものではなく、買主が独自に依頼する第三者チェックを指していることが多いのです。

なぜ新築なのに、わざわざ検査するのか

「新築なら完成検査もしているし、保証もある。それでも必要なの？」と思う方もいるでしょう。

理由の一つは、安心感です。

新築戸建てを検討している方が売主名や施工会社名を検索すると、会社によっては「施工不良」「欠陥」「評判」といった強い言葉を含むページや投稿が出てくることがあります。

ここで注意したいのは、検索結果に過去のトラブルや不満の投稿が存在することと、目の前の一棟に不具合があることは同じではないということです。

供給棟数が多い会社ほど、ネット上に購入者の体験談が蓄積されやすい面もあります。検索結果の件数だけで、その会社が建てたすべての住宅の品質を判断することはできません。

ただし、「ネットに悪い評判がある＝この家も危ない」ではない

インターネット検索は便利ですが、住宅購入では情報の読み方が難しいところがあります。

「○○社　欠陥」「○○社　施工不良」と検索すれば、ネガティブな情報を意図的に探す検索になります。当然、表示される内容もその方向へ偏ります。

逆に、会社の広告だけを見れば良い情報に偏ります。

ですから、ネットの評判だけで「大丈夫」「危険」と結論を出すのではなく、心配ならその住宅そのものを確認する。第三者検査は、そのための一つの手段です。

インスペクション会社も「サービスを販売する会社」ではある

ここは少し言いにくい話ですが、「不動産の本音」なので触れておきます。

第三者検査には価値があります。一方、検査会社も事業としてサービスを提供しています。

そのため、ウェブサイトや広告では「見えない施工不良」「専門家でなければ分からない」「引渡し前にチェックを」といった、不安に訴える表現が使われることもあります。

だからといって、検査が不要という意味ではありません。

検査会社を選ぶ際には、検査範囲、使用する機器、床下・小屋裏への進入の有無、報告書の内容、指摘が出た場合の説明方法などを確認するとよいでしょう。

第三者検査では、何を見てもらえる？

新築住宅の第三者検査は会社やプランによって異なりますが、一般には目視・計測などによって、建物の施工状態や仕上がりを確認します。

検査項目は依頼先によって異なります。「ホームインスペクション」という名前だけで、すべて同じ検査だと思わない方がよいでしょう。

「指摘事項があった」＝欠陥住宅なのか

ここも誤解されやすいところです。

新築の検査で指摘事項が出ることはあります。しかし、指摘には程度があります。

クロスや建具などの仕上げ調整で直せるものと、構造や防水に関係する重要な問題を、同じ「指摘1件」と数えることはできません。

報告書を見るときは、指摘の数より、内容と重要度を見ることが大切です。

また、売主に是正を求める場合も、「検査会社が指摘したから必ず売主がその方法で直さなければならない」と単純には決まりません。契約内容、施工基準、法令、保証基準などを踏まえて確認する必要があります。

逆に、「指摘なし」なら絶対に安心？

これも違います。

検査は、実施した時点で、確認できる範囲を調べるものです。

国土交通省も、既存住宅を対象とする「安心R住宅」について、インスペクション等の要件を満たしていても、現行の建築基準関係法令等への適合をすべて保証するものではなく、将来の地盤の不同沈下や地震後の液状化などを保証するものでもないと説明しています。

新築の民間検査は別の仕組みですが、「検査には範囲と限界がある」という考え方は同じです。

新築住宅には、そもそもどんな制度がある？

新築住宅では、売主や請負人は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」について、法律上10年間の瑕疵担保責任を負います。

さらに、住宅瑕疵担保履行法により、対象となる事業者には、その責任を履行するための資力確保措置として保険加入または保証金の供託が義務付けられています。

ただし、この10年の責任が住宅のあらゆる傷、不具合、設備故障を10年間すべて無償で直す制度という意味ではありません。対象となる部分が決まっています。

第三者検査を考えるときは、こうした法定責任、売主独自の保証、アフターサービス基準、引渡し前の確認と、それぞれ何が違うのかを整理すると判断しやすくなります。

では、新築でもインスペクションをした方がいい？

私たちは「全員が必ずやるべき」とも、「新築だから必要ない」とも考えていません。

たとえば、次のような方には第三者検査を利用する意味があるでしょう。

反対に、「検査を入れれば将来の不具合まで全部保証される」と期待して依頼すると、サービスの役割とのズレが生じます。

中古住宅では、意味合いが少し変わる

中古住宅の場合は、経年劣化や過去の維持管理、修繕履歴などが物件ごとに違います。

国土交通省の既存住宅向けインスペクションも、目視や計測などにより基礎や外壁等のひび割れ、雨漏りなどの劣化・不具合を調べるものです。

そのため、中古住宅では「現在どのような状態なのか」を購入前に把握する意味が、新築とはまた違った形で大きくなります。

ただし中古でも、検査をしたから住宅のすべてが保証されるわけではありません。

インスペクションを依頼するなら、売主への確認は早めに

新築戸建てで第三者検査を希望する場合、いつでも自由に検査できるとは限りません。

売主の承諾、実施可能な日時、検査できる範囲、床下・小屋裏への進入、機器の使用、検査会社の立会い条件などを事前に確認する必要があります。

契約後になって初めて「専門業者を入れたい」と伝えるより、検討段階または契約条件を調整する段階で仲介会社へ相談しておく方がスムーズです。

ネット検索で不安になったときほど、「会社」ではなく「一棟」を見る

住宅会社の名前を検索すれば、良い話も悪い話も出てきます。

それらを完全に無視する必要はありません。しかし、ネット上の一つの事例を、これから買う住宅へそのまま当てはめることもできません。

数千万円の買い物ですから、不安が残るなら第三者の専門家に確認してもらう。それも合理的な方法です。

ただ、その目的は「ネットで見た怖い話が本当か確かめる」ことではなく、「自分が購入するこの一棟について、判断材料を増やす」ことだと思います。